有效管控加速万科住宅产业化进程
万科推进的住宅工业化，是外墙结构采用完全pc（预制钢筋混凝土结构）的方式，楼体的框架结构绝大部分将在工厂加工，现场完成组装，整个建造过程基本上与发达国家在生产线上生产房子的情形类似。与此同时，万科还将在部品（住宅的配套产品如楼梯、栏杆、厨卫等）、整体装修方面全面进行。这是中国住宅建造方式上的革命性尝试。
苦心打造6年后，万科的工业化生产试验终于告别了实验室和散落于全国各地单项实验的阶段，就在2006年年底，万科推出集合其工业化生产资源的第一个市场化项目，对于这个具有历史意义的项目，万科选择了上海的一个在建项目——“新里程”。
随后，万科住宅工业化进程即将迈入快车道。万科深圳公司发生了很大的转变，其最大的转变在于：2007年精装房比例将达到30％，2008年这一比例将提高至80％，2009年后深圳万科将不再出售毛坯房。万科董事长王石也表示，万科从2007-2008年起将开始全面发展精装房。2009年万科的工业化住宅也将大面积面向市场，初步形成规模生产。万科推进住宅产业化可加快万科的建房速度，并提高资金利用率，最终降低生产成本，实现其跨越式发展的战略意图。
华彩认为，万科工业化生产的原因是基于长远发展战略目标下的管理压力、成本削减以及效率和质量提升的需求。万科早在多年前提出要实施住宅工业化战略时，就已经开始了对住宅工业化所需资源、能力和条件的研发和生产，到2006年底，这种研发和生产已经到了可以进行市场化的阶段，再到今年，万科决定加速其住宅工业化进程，主要是因为:一、原有生产模式的发展遇到了瓶颈，只有规模化和可复制的生产方式（住宅产业化）才能实现其战略目标；二、万科在住宅工业化方面的研发和生产取得了较大的进展，这些成果和决定都说明其在研发和生产方面已经具备了这样做的条件。这种快速进展，得益于其在研发和生产方面卓越的管控能力，正是万科在研发和生产方面的有效管控，加速了其住宅产业化的进程。
下面我们从万科在研发、生产、产业链方面的整合及管控三个角度，重新审视其历程，找到它打开成功之门的钥匙。
一.万科对研发的整合和管控
万科在研发方面的整合和管控，主要体现在下面两个方面。
1．建立实验楼，集中开展建筑主体研发工作
2005年，万科在深圳建筑研究中心试验基地建立1#工业化生产试验楼。这个大约四层楼高的试验楼，承载着万科工业化生产试验的成果，从外表几乎看不出有任何特殊的地方。但这个实验楼验证了万科把工业化生产从实验室搬到市场上技术层面可能性。这个实验楼就是一个建筑试验，主要是做pc（预制钢筋混凝土结构），外墙试验、pc与外墙连接试验、预制构件拼装试验，同时还进行了大约80项检测项目。工厂化生产所有的技术在运用到实际之前都必须在这里通过大量的技术验证、施工过程验证，并考虑是否能在现有条件下完成。对于工业化生产中的重要环节，预制pc不同的性能的选择，不同的安装、联结方式测试，安装完成之后的各种性能检测等等都需要在这个试验楼进行一个复杂和全面的实验过程。
同时，万科还要把一些分散在全国不同项目上的单项试验，在各项技术比较成熟的情况下，集成到1#实验楼，并最终形成新里程的技术模本。
明年3月份，2#号楼将在万科拔地而起，肩负起伟大的历史使命。这个试验楼将成为万科推出更高工业化程度的一个预演和模本。
2．建立研发中心，整合和管控全国研发成果
1999年，万科建立建筑研究中心，进行住区理论和住宅品质提升研究。万科建筑研究中心的研发模式是：按计划在中心和其他地方进行试验，然后把其他地方的试验单项再集中到建筑研究中心，进行混合试验，整合、管控全国的研发成果，最后形成市场化项目的技术模本。
华彩认为，万科通过建立建筑研究中心和试验楼，初步组建了一个研发平台，借助这个平台，实现对全国研发成果的整合和管控，也实现了在集团内部各个研发单位资源的协同效应。
二．万科对生产的整合和管控
1．建立标准化的制度体系来规范生产管控
2002年3月起，万科出台《项目设计流程》、《项目设计成果标准》、《万科住宅使用标准》、《万科住宅性能标准》等标准和规定。万科从流程和成果标准两个方面，建立跨地域设计工作的统一标准：《室外工程、环境工程标准化设计体系》、《规划设计、配套系统、物业管理的标准化设计体系》等汇聚一起，构筑起了万科设计标准化的精密系统。同时，万科自己的标准体系与合作伙伴之间的不断磨合，最终形成了一个产业化联盟的标准系。这个标准参照国家导向，兼顾市场客户的要求。从部品制造、材料选择、安装、施工一直到验收，该标准体系汇聚了所有的技术环节，为标准化产品的快速复制和创新奠定了良好基础。
事实证明，万科实施标准化的效果是显著的。在万科的标准化实施项目里面，人均施工图管理面积是12.9万平方米，而非标准项目人均施工图管理面积是1.3万平方米。为了实施标准化，万科做了26项专利申请，其中17项已经被受理，4项还在申报过程当中，万科通过整合使部分产品能够通用化和集约化，可以使自己的成本降低，设计周期再缩短。
随后，万科在内部实施rs体系。这是一个从客户需求出发，进行未来工厂化生产的住宅设计体系。大致分了三个部分，一是外挂的模块，一是核心模块，一是交通模块。外挂模块主要是为了适应不同地区、不同层次住宅的多样性而设计，这个模块里面包括橱窗、阳台、栏板等等，这些支架由可变换的、可选择的外挂构建。核心模块是根据对客户的细分和客户对生活需求非常详细的研究，万科得出来的对客户生活最基本影响的部分。交通模块是一个通透，是一个可装电梯或者是不装电梯的选择，装不装电梯对交通都没有影响。
2．通过工厂化的生产方式来强化生产管控
万科在工厂化的生产方面主要做了两方面的事情，一是参与国家相关技术的规范的编制工作，另外是积极承担研究课题需要的试验项目。例如在深圳地区开工的六层的预制混凝土的装配式的结构，从外围库到内装都是在工厂生产好在现场装配，连接的厚交带在现场浇铸。明年还要在深圳地区做一个六层或者九层的轻钢结构的实验楼等等。
在推进工厂化生产部品的同时，万科会在局部的方面，建筑的部品或者几个方面实现工厂生产现场装配的过程。这在万科的部品手册里面有详细介绍，比如阳台的栏板如何安装，包括现场可调节的设施。我们知道手工传统方式生产出来的房子精度和工厂化的房子相差很远，很有可能因不匹配而安装不上。
三．万科对产业链的整合和管控
在万科推进工厂化的过程当中，要和很多外部的机构合作研究、生产、安装、施工。到目前为止，万科集团的采购有三个层面，一是有17类的产品是集团统一购买，在区域有20种产品是区域采购，13类产品是由深圳公司单独建立产品供应商整体的采购体系。
首先，万科依靠一套多方达成一致的复合标准体系对产业链进行整合和管控。在万科上海新里程的项目建设中，其上下游产业链包括规划、设计、施工、安装、部品、监理等环节，共涉及50多个核心合作伙伴，涉及到的各种标准200多个。早在1#楼的实验中，包括欧文斯、松下、大成等在内的10大合作伙伴就已经参与进来，经过多年的合作磨合，万科与合作伙伴之间形成了紧密联结关系，万科依靠一套多方达成一致的复合标准体系将这样一个庞大资源系统整合在一起，并推向市场。
其次，万科组建了由总部和上海公司联动的专项小组来全面运作新里程项目，以此加强对产业链的整合和管控工作。此外，万科还加大了与日本企业的合作力度。2006年7月，万科与日本京都建筑和大成建筑合作开发上海红郡项目，以pc技术闻名的大成建筑还部分参与了万科1#实验楼的pc工作。而万科董事长王石也曾亲赴日本，到大成的工厂化生产车间实地参观，但与日本住宅企业一统到底的风格不同，万科选择了美国的分工明确的社会化生产方式。
最后，和不同的合作伙伴开展分工明确的协作工作。比如万科和欧文斯合作研究材料的隔热、保温以及整体屋面系统，外墙系统；与香港理工大学合作进行基础研究，推进施工企业，材料构造商共同形成一个产业联盟。同时，政府鼓励企业之间以最终产品——住宅为纽带，实现优势互补、强强联合，形成一批关系紧密的产业联合体，成为推进中国住宅产业现代化的骨干力量。
正是万科在上面研发、生产、产业链诸多方面的有效整合和管控，才让其能加速推进住宅产业化进程。坦白地说，万科在上面几个方面的管控工作是卓有成效的，也取得了不错的成绩，在某些方面值得其他房地产企业借鉴和思考。
与此同时，华彩也提醒万科要时刻关注这一进程中的风险，并对风险进行有效的适时管控。
第一，行业环境不成熟带来的风险。工业化建房不是单凭某个地产公司一家的力量就能做得起来的。虽然住宅产业化是一种趋势，但由于国内在设计施工及部品生产方面，存在诸多缺陷，住宅产业化之路不会一帆风顺，要想达到西方发达国家的发展水平还需要政府、开发商、消费者以及建筑设计、施工、建材生产企业的共同努力。
第二，非规模化时期的成本增长风险。在上海“新里程”工业化建房试验中，土建成本在原本基础上增加了40%，如果维持在40%的水平，这种发展对万科是不划算的，但如果规模做出来以后，这个比例将会从40%下降到25%左右，而25%的水平才是万科可以承受的。所以在规模化实施产业化之前，万科仍要继续忍受成本增长的痛苦，面临由此带来的风险。
另外，可能还存在市场对工业化的住宅接受困难带来的风险等等。
总之，华彩认为，万科选择的这一条工业化住宅的道路前途是光明的，但是道路可能是曲折的，其间难免各种风险和困难，对万科来说，关键是要建立一套对风险的管控机制。采用科学的管理手段来规避风险或把风险带来的损失控制在企业可接受的范围内。
万科作为在中国“第一个吃螃蟹的房地产企业”，已经在“像生产汽车一样生产房子”这条道路上迈出了坚实的脚步，相信以后还会有第二个、第三个房地产企业加入到这个队伍中来，我们希望万科和其他万科们能不断的总结经验和教训，尤其是在研发和生产管控方面的经验和教训，加速推进中国住宅产业化的进程，造福中国人民！
